Договоры изучаются «под лупой»
Сейчас в нашей республике ведется строительство нескольких многоквартирных жилых домов с использованием эскроу-счетов. Застройщики достаточно активно работают в этом направлении. Всего за восемь месяцев нынешнего года Управление Росреестра по Чувашии зарегистрировало 3868 договоров участия в долевом строительстве, из них 263 — с применением специальных счетов.
Договоры по «долевке» относятся к сложной категории дел. Поэтому специалисты при регистрации первого договора долевого участия по объекту тщательно проверяют все аспекты законности совершения сделки, по всем ли существенным условиям договора достигнута договоренность. Регистраторы также изучают разрешительную и проектную документации застройщика, наличие прав на земельный участок.
В дальнейшем для исключения регистрации нескольких договоров на одну и ту же квартиру проводится проверка ранее зарегистрированных и заявленных прав на недвижимость. Бывали случаи, рассказали в управлении Росреестра, когда застройщик, не расторгнув договор с прежним участником долевого строительства, заключал новый договор. Регистратор пресекает такие сделки. Таким образом исключается двойная продажа квартир застройщиком.
Справка «СЧ»
Порядок государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве в связи с новой схемой проектного финансирования не изменился. Не поменялся и перечень необходимых документов. Он зависит от условий приобретения недвижимости. Имеет значение, использовались ли кредитные средства, ипотека, есть ли среди владельцев квартиры несовершеннолетние. Прежним остался и срок регистрации — 7 рабочих дней.
Схема долевого строительства жилья с применением эскроу-счетов, как уже неоднократно рассказывала «СЧ», предполагает зачисление средств дольщиков на специальный банковский счет (раньше они уходили напрямую к застройщику). Застройщик ведет строительство за счет собственных или кредитных средств. Доступ к финансам на эскроу-счетах он получит только после того, как представит в банк разрешение на ввод дома в эксплуатацию. Кроме того, на этот момент должна пройти регистрация права собственности как минимум одной квартиры в многоквартирном доме.
Новый механизм финансирования позволит избежать имевших место случаев, когда дольщики оказывались и без денег, и без квартиры. Как выяснялось позже, недобросовестные застройщики тратили деньги участников долевого строительства не по назначению, выявлялись факты их нецелевого использования. При внедрении эскроу-счетов гарантом выполнения обязательств застройщика перед покупателем недвижимости становится банк. Деньги вкладчиков будут надежно защищены на специальном счете до сдачи дома, а также покрыты дополнительной защитой в виде страховки в размере до 10 млн рублей. Теперь застройщик лично заинтересован своевременно сдать жилой объект в эксплуатацию.
Но следует иметь в виду, что такие правила не относятся к договорам долевого участия, заключенным по старой схеме. В Чувашии еще много домов достраиваются без применения эскроу-счетов. В этом случае регистратор обязан по каждому договору направлять в Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства запрос о поступлении от застройщика резервных денежных средств. Эта сумма составляет чуть более одного процента от стоимости договора долевого участия. Его регистрация возможна только после положительного ответа из Фонда о резервировании суммы платежа застройщика.
Также необходимо помнить, что строительство жилья всегда несет определенные риски. Граждане платят деньги за несуществующий пока объект. Они видели его только на бумаге. Как показывает практика, впоследствии у дольщиков бывает немало претензий к застройщику по качеству объекта. Люди отражают недостатки в акте приема-передачи. Вступая в долевое строительство, надо быть готовым к тому, что ваши ожидания могут оправдаться не во всем.
Фото Российской газеты: На конец сентября 18,4 млн кв. м жилья в России возводилось с применением эскроу-счетов. Об этом сообщил министр строительства и ЖКХ РФ Владимир Якушев на заседании коллегии ведомства, пишет «Российская газета». Еще 70,7 млн кв. м составляют проекты, по которым средства дольщиков могут привлекаться без использования эскроу-счетов.