16 марта - О ситуации на рынке жилищного строительства, в т. ч. на рынке долевого строительства

По Чувашской Республике в 2019 году объем ввода жилья при плане 672 тыс. кв. метров составил 656,4 тыс. кв. м, или 97,7%. В то же время к уровню 2018 года введено жилья 109,9% – это выше, чем по Приволжскому федеральному округу (106%) и по России (106,1%).

Из общего объема введенного жилья 490,3 тыс.кв. метров многоквартирного жилья и 166,1 тыс.кв. метров индивидуального жилья.

Региональным проектом «Жилье» в 2020 году предусмотрен ввод в эксплуатацию жилья не менее 748 тыс. кв. метров общей площади, или 114% к уровню 2019 года, в том числе многоквартирного жилья – 540 тыс. кв. метров, индивидуального жилья – 208 тыс. кв. метров.

В 2021 году – 718 тыс.кв.метров., 2022 году – 794 тыс.кв.метров.

Согласно плановым срокам завершения строительства, в текущем году должны быть построены 53 дома общей площадью около 560 тыс.кв. метров.

За январь-февраль 2020 года за счет всех источников финансирования введено в эксплуатацию 86,3 тыс. кв. метров жилья (189,8% к аналогичному периоду прошлого года), из них многоквартирного жилья – 66,05 тыс. кв. метров (193,4% к 2019 году), индивидуального жилья – 20,27 тыс. кв. метров (179 % к 2019 году).

Потенциал для увеличения объемов жилищного строительства в республике имеется. Есть и потенциальный спрос на жилье и возможности индустриального строительства. При этом строительство многоквартирного жилья сдерживается ограниченным спросом. На начало 2020 года в республике 35,6 тыс. кв. м нереализованного жилья в многоквартирных домах, или 7,3% от ввода жилья в МКД в 2019 году.

В связи с этим существует риск недостижения целевого показателя по объему жилищного строительства в 2020 году.

Переход с 1 июля 2019 г. строительства многоквартирного жилья на проектное финансирование с использованием счетов эскроу также оказывает существенное влияние на тепы жилищного строительства.

На сегодняшний день в стадии строительства находится 78 жилых дома общей площадью 823  тыс. кв. метров.

На сегодняшний день застройщиков можно условно разделить на три основные группы:

Первая – устойчивые организации-застройщики, которые перешли на проектное финансирование с размещением средств на счетах эскроу.

Сегодня 23 организации по новым правилам осуществляют строительство 39 многоквартирных жилых домов общей площадью 350,8 тыс.кв.метров жилья. по данны объектам заключено более 1200 договоров долевого участия в строительстве на сумму более 2,5 млрд. рублей.

Вторая – застройщики, которые на сегодняшний день не перешли на проектное финансирование и осуществляют строительство домов по старым правилам.

Сегодня таких 11 организаций, которые строят 15 жилых домов общей площадью 191,5 тыс.кв.метров жилья.

И третья – проблемные застройщики, которые на сегодняшний день осуществляют строительство домов по старым правилам и по всем просрочены сроки завершения строительства жилых домов.

Таких организаций 13, которые осуществляют строительство 19 многоквартирных жилых домов общей площадью 212,4 тыс.кв.метров жилья. При этом обращаем внимание на то, что среди этих Застройщиков есть организации, которые внесли существенный вклад в жилищное строительство в предыдущие годы. Ими в общей сложности ранее были введены в эксплуатацию 96 многоквартирных жилых домов общей площадью более 900,0 тыс.кв.метров жилья.

Из указанных 19 жилых домов уже официально признаны проблемными и включены в Единый перечень проблемных объектов 12 многоквартирных домов общей площадью более 129 тыс.кв.метров жилья.

Общая потребность в финансовых средствах на завершение строительства этих объектов оценивается ориентировочно в 2,38 млрд.рублей.

Строительство этих домов осуществляют 11 Застройщиков: ООО «Алза», ООО «Кратонстрой», ООО «Победа», ООО «СУОР», ООО «Альянс-Недвижимость», ООО «Речной фасад Чувашии», ООО «Оргтехстрой», ООО «ГрандСтрой», ООО «Фирма «Старко», ООО «ТК-Снабжение», ООО «КОМПАНИЯ «СНЕГ».

Мероприятия по завершению строительства данных объектов планируется до 5 апреля 2020 года включить в Региональный план-график, утверждаемый ежеквартально Главой Чувашской Республики.

Также сложная ситуация сохраняется по пяти многоквартирным домам общей жилой площадью 49 тыс.кв.метров застройщика ООО «СЗ «Лидер». На их строительство Застройщиком привлечены средства 805 долевиков на общую сумму 1,52 млрд.рублей.

Общая потребность в финансовых средствах на завершение строительства данных объектов оценивается в 1,1 млрд.рублей.

В настоящее время застройщиком прорабатывается возможность привлечения кредитных средств в Банке ДОМ.РФ. Решение о возможности кредитования в настоящее время не получено.

Переход на проектное финансирование требует сегодня в первую очередь финансовой устойчивости, а также наличия у застройщика финансовых средств в размере 15 % от планируемой стоимости строительства многоквартирного жилого дома. И при этом данные средства не возвращаются в оборот организации до полного завершения строительства объекта, а это – полный цикл строительства жилого дома сроком не менее 1 года.

В связи с этим ограниченность оборотных средств Застройщиков не позволяет сегодня создавать большие заделы строительства многоквартирных жилых домов, а некоторым Застройщикам продолжать жилищное строительство в связи с отсутствием возможности привлечения проектного финансирования.

В связи с этим по сравнению с началом предыдущего года количество строящихся домов снизилось на 24% (со 103 до 78), площадь строящегося жилья – на 21% (с 1045 тыс. кв. м до 823 тыс. кв. м). Число застройщиков уменьшилось на 23% (с 57 до 44).

Немаловажным фактором возможности развития жилищного строительства является маржинальность реализуемых проектов.

По итогам 2019 года средняя рыночная стоимость жилья на первичном рынке жилья составила 45726 рублей за 1 кв.метр при его себестоимости 35006 рублей.

Средняя маржинальность квадратного метра в республике составляет 10720 рублей или 23,4 %. Аналогичный показатель по ПФО составляет 11 033 рублей или 21,3 %, в среднем по России почти в 2 раза выше – 21 035 рублей или 32,8 %.

Безусловно основным драйвером жилищного строительства является наличие покупательского спроса на жилье.

Однако отмечается отрицательная динамика приобретения жилья на рынке долевого строительства. По итогам 2019 года в Чувашии было заключено 6223 договоров долевого участия, что на 20 % меньше, чем в 2018 году (7822).

Также отрицательная динамика сложилась в 12 из 14 субъектов, входящих в ПФО. Среднее снижение по Округу на 16 %, при среднероссийском показателе минус 2 процента.

В связи с законодательными ограничениями рынка долевого строительства считаем необходимым предусмотреть дополнительные меры государственной поддержки как Застройщиков, так и участников долевого строительства.

В первую очередь конечно же нужно создавать комфортные условия проживания жителей на комплексных участках жилой застройки. В связи с этим требуется своевременное строительство необходимой социальной, инженерной транспортной инфраструктуры.

Наша задача и задача глав администраций привлекать застройщиков к участию в реализации мероприятий по стимулированию программ развития жилищного строительства, в рамках которых строительство объектов социальной и инженерной инфраструктуры финансируется из федерального бюджета.

В настоящее время в проект индивидуальной программы социально-экономического развития Чувашской Республики заложены мероприятия по проектированию и строительство инженерной инфраструктуры для жилищного строительства в сумме 505,1 млн. рублей (на 2021-2024 годы, 1996 тыс. кв. м жилья).

Что касается социальной и транспортной инфраструктуры отмечу, что отсутствие своевременно разработанной проектной документации на новые объекты не позволяет осуществлять опережающее строительство вышеуказанных объектов.

Зачастую Застройщики микрорайонов за свой счет приступают к проектированию социальных объектов с целью ускорить строительство того или иного объекта, на что вымываются оборотные средства Застройщиков.

К примеру только по программе Стимул в республике за последние 5 лет в новых микрорайонах построено 5 детских садов и 7 новых автодорог общей стоимостью почти 2 млрд.рублей, проектирование которых осуществлялось за счет Застройщиков. На эти цели застройщики направили более 42 млн.рублей.

В связи с этим считаю необходимым рассмотреть возможность возмещения Застройщикам затрат на проектирование социальной, транспортной и инженерной инфраструктур (по итогу ввода данных олбъектов) при их передаче муниципалитету или органам государственной власти.

Это позволит Застройщикам более активнее проектировать социальные объекта, а также привлекать на проектирование наиболее опытные проектные организации и даст гарантии возврата потраченных денег в будущем.

Как я отметил ранее нужно также простимулировать покупательский спрос. В проекте индивидуальной программы социально-экономического развития Чувашской Республики заложены дополнительные  мероприятия, направленные на  повышение спроса на жилье – это субсидирование процентных ставок по ипотеке в рамках в сумме 555,6 млн. рублей (на 2021-2024 годы, 4000 заемщиков, 216 тыс. кв. м жилья).

Для выполнения показателя по вводу жилья также требуется активизация индивидуального жилищного строительства.

За последние 5 лет объем ввода индивидуального жилья в республике снизился на 42 % – с 288,5 тыс. кв. м в 2015 году до 166,1 тыс.кв.метров  в 2019 году.

Реализация программы «Сельская ипотека» под 3% годовых призвана активизировать индивидуальное жилищное строительство. Ведется совместная работа органов исполнительной власти с органами местного самоуправления, уполномоченными банками по широкому внедрению механизма льготного кредитования. Проведена разъяснительная работа об условиях реализации программы с 38 потенциальными подрядными  организациями.

Презентация